Een B&B kopen aan de Costa del Sol

Wat is een B&B volgens de Andalusische regels?

Een bed and breakfast is in de volksmond een huis met kamers en ontbijt. De toerismewet van Andalusië (Ley 13/2011) noemt de B&B niet als eigen soort logies. Een bord met "B&B" aan de poort zegt dus niets over de vergunning.

Vivienda de uso turístico per kamer (Decreto 28/2016). De exploitant, eigenaar of vruchtgebruiker moet er wonen en op dat adres ingeschreven staan. Je mag maximaal zes gasten ontvangen, met maximaal vier per kamer. Verhuur je de hele woning, dan is de grens vijftien.

Casa rural (Decreto 20/2002). Een zelfstandige woning op het platteland met maximaal twintig plaatsen. Maaltijden mogen als extra dienst. Grond binnen 1.500 meter van het strand telt niet als platteland. De vivienda turística de alojamiento rural lijkt hierop, maar biedt alleen logies, dus zonder ontbijt.

Hostal of pensión (Ley 13/2011). De kleine hotelvormen, en de enige die een niet-zelfstandig deel van een gebouw mogen gebruiken. Apartamentos turísticos zijn een aparte vorm, met minstens drie eenheden in één exploitatie.

Hoe werkt de inschrijving bij de Junta?

Logies tegen betaling hoort in het Registro de Turismo de Andalucía. Je dient een declaración responsable in, een verklaring dat je aan de eisen voldoet. Daarmee mag je starten. Zonder die verklaring is het een clandestiene activiteit, en dat is een ernstige overtreding.

Sinds het Decreto-ley 1/2025 moet een vivienda ook de gemeentelijke vergunning of verklaring hebben als de stedenbouwregels die eisen.

Het nationale register voor korte verhuur uit Real Decreto 1312/2024 is op 19 mei 2026 door het Tribunal Supremo vernietigd.

Mag het in jouw gemeente?

Dat verschilt per gemeente. Gemeenten mogen het aantal viviendas per gebouw of zone beperken. Sinds 2025 mogen ze nieuwe vergunningen en verklaringen ook tijdelijk stilleggen.

Málaga-stad laat zien hoe ver dat kan gaan. In 2024 eiste de stad een eigen ingang en eigen voorzieningen voor nieuwe viviendas. In januari 2025 volgde een verbod op nieuwe inschrijvingen in 43 wijken. Sinds augustus 2025 staan nieuwe viviendas in de hele gemeente stil, voor maximaal drie jaar. Sinds 25 juli 2026 is logies (hospedaje) voor maximaal drie jaar onverenigbaar met de woonbestemming. Wie eerder een vergunning had aangevraagd, valt daarbuiten.

Hoe controleer je of een bestaande B&B is ingeschreven?

Het register is openbaar en gratis. Zoek de woning op in OPEN RTA, de zoekmachine van de Junta. Vergelijk de soort, de code en het aantal plaatsen met wat de verkoper vertelt. Vraag ook de resolutie van inschrijving op.

Een inschrijving zegt weinig over de bouw, want ze berust op de verklaring van de exploitant. De Junta kan haar doorhalen als vergunningen ontbreken.

Wat gaat er bij de koop niet automatisch mee?

De inschrijving noemt wie het bedrijf exploiteert. Neem jij het over, dan moet de nieuwe titularis in het register komen. Verandert de basis van de inschrijving, dan heb je vijftien dagen om dat te melden (Decreto 143/2014).

Bij een vivienda per kamer hangt alles aan de bewoner. Woont er straks niemand die aan de eis voldoet, dan vervalt de basis van deze vorm.

Hoe een gemeentelijke stop uitpakt bij een overname, staat niet in de berichten van Málaga. Leg die vraag voor aan je advocaat.

Wat mag er op rustieke grond, en wat als er illegaal is aangebouwd?

Op suelo rústico geldt de LISTA, de Andalusische wet op de ruimtelijke ordening (Ley 7/2021). Toeristisch gebruik kan daar als buitengewone activiteit, als wet en bestemmingsplan het niet verbieden. Je hebt dan toestemming nodig nog vóór de gemeentelijke vergunning. Krijg je na zes maanden geen antwoord, dan is dat een afwijzing.

Tegen bouw zonder vergunning kan de gemeente tot zes jaar na afronding optreden. Op rustieke grond in de kustzone (zona de influencia del litoral) geldt die termijn niet. Zulke maatregelen gaan mee naar de nieuwe eigenaar.

Is de termijn voorbij, dan kan de gemeente het gebouw erkennen als asimilado a fuera de ordenación. Dat is geen legalisatie. Een vivienda de uso turístico wordt het alleen met uitdrukkelijke toestemming van de gemeente.

Hoe zit het met water en de septictank?

De waterwet (Real Decreto Legislativo 1/2001) staat onder voorwaarden gebruik van een bron of grondwater op je eigen perceel toe, tot 7.000 kubieke meter per jaar. In grondwater dat als overbelast is aangewezen, heb je voor nieuwe werken toestemming nodig.

Een lozing op een septictank valt onder de gemeente. Volgens Decreto 109/2015 is een lozingsvergunning niet nodig bij een vrijstaand gebouw op meer dan 100 meter van andere losse gebouwen, met minder dan 15 inwonerequivalenten en alleen sanitair afvalwater. Achter de tank moet dan nog een zuivering zitten. Keukenwater van een restaurant valt buiten die regeling. Of dat ook voor het ontbijt van een B&B geldt, moet een deskundige nagaan.

Wat betekent een B&B voor de belasting?

Hoe een B&B wordt belast, hangt af van wat je aanbiedt, zoals schoonmaak of maaltijden, en van waar je zelf belastingplichtig bent. Vraag vooraf een fiscalist om een berekening voor jouw situatie, voor Spanje en voor Nederland.

Wat laat je vooraf door een advocaat controleren?

Laat een onafhankelijke advocaat vóór de reservering kijken naar de inschrijving, de gemeentelijke regels en vergunningen, de bestemming van de grond en de eigendomspapieren. Vraag ook naar aanbouwen die niet op papier staan, de rechten op water en de septictank.

Dit is algemene informatie. Regels verschillen per gemeente, dus een onafhankelijke advocaat moet jouw situatie controleren. Hamoedie, oprichter van WeSellHomes, helpt kopers met zoeken en begeleiden.

Vragen over een B&B kopen